כמו כל תחומי החיים במדינה, גם תחום הנדל"ן ספג מכה קשה כתוצאה מאירועי ה-7 באוקטובר, המלחמה בעזה שבאה בעקבותיה, והמלחמה בעצימות נמוכה בצפון. אז איך משפיע המצב הביטחוני החדש על שוק הנדל"ן ומהן התחזיות לעתיד הענף? ניסינו לברר את השאלות האלו עם ארבעה אנשי נדל"ן מהאיזור.
"יומני הפגישות החלו להתמלא שוב. אני מרגישה שאנשים כן רוצים לעשות שינוי"
ענת רז, בעלת משרד התיווך משפחת רז נדל"ן בהרצליה, מספרת על ההלם שחטף שוק הנדל"ן: "התמודדנו עם קשיים בתחום הנדל"ן גם כמה חודשים לפני המלחמה בגלל עליית הריביות. מה-7 באוקטובר השוק נכנס לסוג של קיפאון מוחלט – לא היו התקשרויות בכלל. המחשבות של כולנו היו עם המשפחות והחטופים וזה מובן לגמרי. חל שינוי לקראת סוף אוקטובר וכן התחילו התקשרויות ופגישות בנוגע לנכסים, אך רוב הקונים עדיין יושבים על הגדר".
איך הושפע שוק הנדל"ן בהרצליה?
"כאמור, בשבועיים הראשונים לאחר ה-7 באוקטובר לא הייתה תנועה בכלל בחיפוש נכסים בהרצליה. חזרנו לקבל שיחות טלפון ועניין רק לקראת סוף החודש והשאלות העיקריות של מחפשי הדירות היו 'האם מחירי הדירות ירדו בעקבות המלחמה', 'האם המוכרים יותר גמישים', וכדומה. לקראת סוף אוקטובר בעצם חזרנו לעבוד באופן כמעט מלא, יומני הפגישות החלו להתמלא שוב. אני מרגישה שאנשים כן רוצים לעשות שינוי וכן רוצים להתחדש, למרות המצב הנוראי שהמדינה נמצאת בו ואולי אפילו בעקבות המצב, וגם, בעיקר, לעבור לנכס יותר בטוח עם ממ"ד. באופן ספציפי בהרצליה, לגבי נכסים שאנחנו משווקים בבלעדיות, נערכו שיחות עם כל המוכרים. היו מוכרים שכן הבינו שהם צריכים להתעדכן במחירי מצב השוק והיו מוכנים להתגמש מחיר, להם הצלחנו לתאם פגישות והצעות למשא ומתן".
ענת רז, צילום צפריר ורטנפלד
בעקבות המצב, האם אכן יש ביקוש מיוחד לדירות עם ממ"ד?
"בהחלט כן, בעיקר מבקשים לראות דירות עם ממ"ד. לפחות ב-90% משיחות הטלפון שואלים את השאלה הכמעט קבועה של 'האם יש ממ"ד?'. אני בהחלט רואה שהדירות עם ממ"ד מקבלות יותר תשומת לב. זה נכון גם בדירות לקנייה וגם להשכרה".
האם אנשים הקפיאו מכירה או קנייה עד סיום הלחימה?
"כן בהחלט, באופן אישי מתוך 15 נכסים שיש לנו כרגע בבלעדיות, יש לנו 3 נכסים שהפכו ל"מוקפאים" עד לאחרי המלחמה. הלקוחות האלו מרגישים שיותר נכון להם להישאר בבית ולא למכור לפחות לא בתקופה הקרובה, גם מתוך אמונה שתהיה עליית מחירים אחרי המלחמה".
מה הצפי לשנה הקרובה בתחום הנדל"ן?
"לפי תחושת הבטן שלי שמלווה בניסיון של 43 שנים בתחום הנדל"ן, אחרי כל ירידה יש עלייה. בעזרת השם לאחר שננצח במלחמה וכמה שיותר מהר, אני מאמינה שאנשים ירצו להתחדש וירצו לעשות שינוי, נחזור לעבוד ונחזור למצב של שגרה אחרי המלחמה, לקראת הקיץ אני מאמינה ומקווה שהמחירים יהיו מאוזנים יותר".
"הטלפונים הראשונים היו על נכסים עם ממ"ד ואז התחילו לטפטף שיחות על בניינים ישנים"
"שוק הנדל"ן, כמו כל מדינת ישראל חווה טלטלה, זעזוע וקיפאון ברגע שהאירועים התחילו להתרחש ב- 7 באוקטובר", אומרת אלינה גוץ, בעלת משרד התיווך "אינפיניטי לב המרכז" בפתח תקוה. "הרוב המוחלט של תושבי מדינת ישראל לא היו מודעים לגודל האירוע בימים הראשונים והפחד והחרדה השפיעו על כולם. השוק קפא, הביקושים ירדו בצורה דרסטית בשבועות הראשונים כי העם היה בכאוס ואז הגיעו ימי אבל וזעזוע. הדיבורים על פגיעה אנושה בכלכלה, שהיו בעיקר בתחילת הלחימה, האנשים הרבים שהוצאו לחל"ת, אי הוודאות שהייתה, גרמו לאנשים להעלות סימני שאלה משמעותיים: האם זה הזמן לקנות? אולי תהיה ירידה דרסטית במחירי הנדל"ן בהמשך? לא מעט אנשים הקפיאו את תהליכי המכירה בעקבות פרוץ המלחמה, וכך גם אנשים שהיו בהליכי קנייה. לצערי היו עסקאות בשלבים די מתקדמים של המכירה שבוטלו לחלוטין".
אלינה גוץ, צילום דנה אופיר
כיצד הורגשה ההשפעה על פתח תקוה?
"פתח תקוה ניזוקה בביקושים בצורה די משמעותית דווקא בתחילת המלחמה לאור האזעקות הרבות שהיו וחוסר הוודאות. להערכתי, הביקושים בכללי נחתכו בכ-95% בתחילת המלחמה, וחזרו כעת עם ירידה של כ-30-40% בהשוואה למה שהיה לפני המלחמה. מחירי הנדל"ן במכירה כמעט ולא נפגעו או השתנו לאורך הזמן. מי שבאמת רוצה למכור מקשיב לרחשי השוק ולהצעות שמגיעות ומתאים את עצמו למצב. היה זינוק בעשרות אחוזים בדרישה לדירות שכורות עם ממ"ד ובעקבות זה אנחנו רואים עליית מחירים לנכסים מהסוג הזה".
מתי החלה ההתאוששות?
"עם ישראל יודע להתאושש מהמצבים הקיצוניים ביותר די מהר ולכן תוך כשבועיים שוק הנדל"ן התחיל לאט לאט להתאושש. אנשים הרגישו בנוח לחזור ולהתעניין בנכסים שמשווקים – הן למכירה והן להשכרה. הטלפונים הראשונים שהגיעו היו כמובן על הנכסים עם הממ"ד ואז התחילו לטפטף שיחות גם על נכסים בבניינים יותר ישנים".
איך את רואה את עתיד שוק הנדל"ן?
"אין ספק שתהליכי שיווק המכירה לוקחים כעת הרבה יותר זמן. אני רואה בזה במיוחד כעת מן סוג של שליחות ציונית. נוטעים שורשים שלנו וקונים בית דווקא עכשיו ודווקא במדינה שלנו למרות המלחמה. זו הרגשה שאין דרך להעביר אותה במילים".
רוצים להישאר מעודכנים?
"השוק יותר ממוקד, יש פחות קונים שמסתובבים רק מתוך סקרנות לראות מה קורה"
"שוק הנדל"ן בכפר סבא, כמו שווקים אחרים בארץ, הושפע מאד מאירועי ה-7 באוקטובר, כאשר המעבר למצב מלחמה גרם לעצירה בשבועות הראשונים", אומרת ליאת ענבר, מתווכת בכירה ברימקס ONE כפר סבא. "אנשים בהתחלה התכנסו לתוך עצמם ועצרו תהליכים עד שהדברים יתבהרו יותר. קונים שהיו בתהליכי חיפוש, עצרו את החיפוש, מה גם שהיו אנשים שהתגייסו למילואים ולא היו פנויים לעסקאות".
רואים התאוששות?
"לאט לאט ובהדרגה מאז, חוזרת הפעילות לשוק. יש מוכרים מסוימים שהחליטו להמתין מעט עם המכירה, מתוך חשש לערך הכסף או תקווה לשינוי במחירים, אבל מנגד, יש מוכרים שצריכים למכור את הנכס שלהם, בלי קשר למלחמה. לדוגמא, אנשים שכבר קנו נכס בעבר וצריכים למכור עכשיו, זוגות שמשדרגים כי הדירה הנוכחית קטנה להם, משפחות שחייבות ממ"ד, דירות ירושה, גירושין, מעברים לדיור מוגן וכדומה. החיים ממשיכים למרות המלחמה. מי שלא חייב למכור, מתעקש על המחיר. מי שחייב למכור את הנכס שלו, מגלה גמישות במחיר וראינו ירידה של 5 עד 7 אחוזים במחיר במקרים הללו. אבל עכשיו, אחרי ירידה קטנה של מי שצריך למכור, הדברים מתחילים להתייצב".
ליאת ענבר, צילום גבי דנון
כיצד הביקוש כעת?
"מבחינת הביקוש, השוק יותר נקי עכשיו וממוקד. הקונים שעכשיו אני פוגשת, הם קונים רציניים יותר, מאחר והם לא נבהלים מהריבית או מהמלחמה ורק מי שחייב לקנות נשאר. ויש פחות קונים שמסתובבים רק מתוך סקרנות לראות מה קורה עכשיו בשוק. יש ביקוש מעט יותר גבוה לדירות עם ממ"ד, אבל לא בכל המקרים. קונים שיש להם יכולת להתקדם מהר לעסקה כיום, בלי תלות במכירה של נכס, יש להם יתרון כקונים והם יכולים להשיג עסקה טובה. מבחינת שכירויות, היו פניות רבות שכירויות קצרות מועט, רובן מהמפונים של העוטף שמבקשים דירות מרוהטות לטווח קצר, עד שיוכלו לחזור לביתם. אני לא מזהה שינוי מהותי בשאר מחירי השכירות הרגילים".
מה את צופה לשוק הנדל"ן בעתיד?
"ההערכה שלי היא שלאט לאט הביקוש יעלה, וברגע שגם תהיה מגמת של הורדת ריבית, צוואר הבקבוק ייפתח והשוק יחזור לפעילות מלאה ותוססת ותהיה עליית מחירים. להערכתי נחזור למחירים של לפני כחצי שנה – שנה. אולי העלייה לא תהיה מהירה במחירים אבל תהיה מגמה של התייצבות, כך שלמעשה זה זמן מצוין לשקול קנייה".
"אנו רואים עלייה בהתעניינות של תושבי חוץ ברכישת נכס בישראל, בעיקר מארה"ב וצרפת"
רון הורוביץ, מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב, חברה בינלאומית לתיווך, שיווק וייזום נדל"ן מרעננה, מסביר כיצד המלחמה החריפה את מצבו של שוק הנדל"ן: "המלחמה שיתקה את תחום הנדל"ן שגם כך סבל מירידה כבר מתחילת 2023 והמצב החמיר בעקבות המלחמה".
ספר לנו על ההשפעה ברעננה.
"ברעננה עסקאות הנדל"ן נעצרו בשבועות הראשונים של המלחמה ולאחר כחודש החלהו התעניינות של קונים ומוכרים כאשר הביקושים גוברים בכל יום שעובר. הביקוש ברעננה ירד באחוזים גבוהים היות וההרגשה היא שאנשים לא פנויים נפשית לתהליך המכירה או קנייה בימים אלה. צריך להבין שעסקת נדל"ן היא לא רק עסקה כספית, אלא ואולי בעיקר, עסקה פסיכולוגית ורגשית. כאשר אנשים מודאגים בגלל מלחמה או בגלל ריביות שעולות, הם נוטים לא לעשות מהלכים גדולים. אולם ברגע שיהיה שינוי פסיכולוגי שיכול לנבוע מגורמים שונים כגון הורדת ריבית, סיום המלחמה וכדומה, זה יגרום לגל של ביקושים".
רון הורוביץ, צילום פרטי
עד כמה בוטלו עסקאות?
"ישנם אנשים שהקפיאו את מכירת הנכס, אם משום שהם לא פנויים נפשית לעסוק בכך, או משום שהבינו שיהיה צורך להתגמש יותר מהרצוי במחיר בימים אלה על מנת למכור את נכסם. אני רוצה להדגיש שבמידה והמוכר גם מעוניין לרכוש נכס, חשובה הדלתא (ההפרש) בין מחיר המכירה והקנייה יותר מאשר המחיר השקלי של הדירה. ישנה השפעה על מחיר המכירה, מוכר שמעוניין למכור מבין שיש צורך להתגמש יותר מהרגיל על מנת למכור את הנכס. אולם ישנם מוכרים שמבינים שבאותה מידה הם יוכלו לרכוש את הנכס הבא שלהם במחיר אטרקטיבי יותר כך שנוצר איזון. כחברה בינלאומית אנו רואים עלייה בהתעניינות של תושבי חוץ מכל העולם ובעיקר מארצות הברית וצרפת ברכישת נכס בישראל ולאו דווקא לשם עלייה אלא יותר לשם בטחון שיש לאן "לברוח" במידת הצורך ונקווה שלא נגיע לזה".
אתה מרגיש ביקוש גובר לדירות עם ממ"ד?
"באופן טבעי הביקוש לדירות עם ממ"ד עלה בצורה דרמטית כמובן, כפי שהייתה עלייה של בניינים מחוזקים בפני רעידות אדמה בתקופת רעידות האדמה בטורקיה".
איך אתה רואה את עתיד שוק הנדל"ן בשנה הקרובה?
"בראייה לגבי שנת 2024, בהיעדר התחלות בניה בכמות מספקת ובעיית המחסור בידיים עובדות ובהנחה שהריבית תרד על מנת לעודד את השוק, אני מניח שהשוק יתאושש והביקושים ככל הנראה ייצרו עלייה במחירים לצערנו. על המדינה למצוא דרכים להקל על הציבור, אם בעזרה לזוגות צעירים והורדת מיסוי, על מנת לעודד מוכרים וקונים להיכנס לשוק, דבר שיעודד צמיחה במשק כולו".
