דברים מה שלא מגלים לכם בהסכמים, פרק נוסף: תחום ההתחדשות העירונית קובע שהבעלים מוכר את הזכויות שלו ליזם, תמורת דירה חדשה ורישומה בטאבו. בזמן הבניה אותם בעלים אמורים להתפנות ולקבל מהיזם שכירות עד לקבלת המפתח לדירתו החדשה.
מדובר בתחום גורלי ומורכב, מסועף, עם כל כך הרבה סוגי אינטרסים: בין היזמים לבין הדיירים, בין הדיירים לבין עצמם, בין הדיירים לבין חברי הנציגות, בין היזמים לבין העיריות, בין הדיירים אל מול הבנק שילווה את היזם ועוד. לכן ישנה חשיבות עצומה לכל משפט שכתוב בהסכם המשפטי, שיעגן ויקבע את מערך היחסים, הזכויות והחובות של הבעלים והיזם, יגדיר את סוגי הערבויות שאמורות להגן ולהבטיח את הבעלים, ויגדיר אם הבעלים יהיו בסיכון במהלך הפרויקט ויצטרכו לשלם מכיסם או לא.
לרוב, כשהבעלים חותמים על ההסכם, הם סבורים, בתמימות, שמדובר בעסקה מיידית וההיתר אמור להיות תוך כמה שנים בודדות. לצערם, עם הזמן, הם מגלים שההסכם עליו חתמו, אמור לשרת אותם ולהגן עליהם למשך שנים רבות אם בכלל יצא לפועל.
עובדה זאת, אם הייתה ידועה לבעלים בעת חתימתם, הייתה גורמת להם לקרוא ולהעמיק בהסכם ולהבין בדיוק על הם חתמו – במקום ללכת אחרי העדר שלפעמים מטעה ומונע באינטרסים זרים לגמרי.
רוב הפניות שמגיעות למשרדי היום, הם מאותם בעלים שמבינים שההסכם במהלך השנים אינו מגן עליהם לחלוטין והם אינם יכולים לעשות דבר, חוץ מלהגיש תביעה ולהוציא לא מעט כסף תוך כדי לקיחת הסיכון שטמון בהליכים משפטיים. אם תשאלו היום את אלו שחתמו על הסכם לפני שנים, ימליצו לכולם, לא לעשות את הטעות ולסמוך על אחד המארגנים/ יזם/ מהבעלים / חברי הנציגות אשר לחצו עליהם לחתום, אלא לקרוא בקפדנות כל שורה בהסכם.
יובהר כאן ןמיד – כל סעיף וכל משפט במסגרת ההסכם המשפטי, נחשב וחורץ את דינם של הבעלים לאורך השנים, לרבות אם ירצו למכור את דירתם במהלך הפרויקט. הבעיה באיכות ההסכם המשפטי היא הדרך בה רוב עורכי הדין נוקטים בה. רוב עורכי הדין מנהלים את המו"מ המשפטי, לאחר שהיזם זכה במכרז וזה פוגע בבעלים משמעותית ובא לידי ביטוי בהסכם.
הרגע שבו מתנהל המו"מ, בין היזם לעו"ד הדיירים, זהו הרגע החשוב, שבו כל ויתור מצד עו"ד הדיירים עלול להכריע את הכף לרעת הבעלים. העובדה שנבחר יזם מתוך מכרז בו מתחרים כמה יזמים, במסגרת שאלון שנשלח לכולם, מפחיתה את הסיכוי שהבעלים יקבלו מה שהם דורשים.
ברור שאם עו"ד הדיירים מנהל את המו"מ המשפטי, לאחר שהיזם נבחר (על בסיס השאלון) אין לעו"ד הדיירים יכולת תמרון להשיג לדיירים את מה שנדרש במסגרת המו"מ. מעצם היות ניהול המו"מ בין שני גורמים, עו"ד הדיירים והיזם ובא כוחו – ברור שעל עו"ד הדיירים, להתפשר ככל שהיזם הנבחר אינו מאשר הוספה או תיקון לטובת הבעלים.
כך יוצא, שאכן מסתתרות בהסכם, בין השורות, האותיות הקטנות, שבגינן עלולים הבעלים להפסיד אלפי שקלים ואפילו מאות אלפי שקלים.
השיטה והדרך בעיני לא נכונים ופוגעים מעצם טבעם בבעלים. השיטה לעניות דעתי המקצועית אמורה להיות בהסכם משפטי שנערך וסוכם מראש עם הבעלים, רק לאחר שכל הבעלים או לפחות הרוב היחסי הנדרש, מבין ומסכים לכתוב בו – יש להוציא את ההסכם למכרז יזמים כמו שהוא.
כך, ההסכם המוסכם שעבר את דרישות הבעלים, הוא הסכם אחיד, שנשלח לכלל היזמים המתחרים והם אמורים להגיב ולהעיר הערותיהם. במסגרת טבלת השוואה ניתן יהיה לנהל מו"מ ולהגיע ליזם שיהיה מסוגל להתחייב לנוסח ההסכם האמור. באופן זה, ניתן להציג לבעלים באופן שקוף כל תיקון או כל הוספה שהיזם מבקש ולהחליט אם הבעלים אם התיקון מקובל.
בשיטה זו, ניתנת אפשרות, לכל בעל דירה להמליץ על יזם, כי למעשה בחירת היזם נעשית על פי נוסח ההסכם החתום. יזם שיסכים ויתחייב על ההסכם החתום של הבעלים – יזכה בקידום הפרויקט מצד הבעלים.
יש לציין שאותם בעלי אינטרסים בפרויקט, לא יבחרו בשיטה זו, כי זה אומר שהיזם המועדף עליהם יצטרך להסכים לתנאי ההסכם כדי לזכות בפרויקט.
היזם לא יוכל להסכים לתנאי ההסכם, אם הוא התחייב לשלם כספים שעליהם לא יודעים אותם בעלים – במסגרת ההסכם זה עלול להיחשף.
תגובות