משרד הבוטיק "מרום גולי שמאות מקרקעין" עוסק במגזר החקלאי בתחום המושבים והנחלות החקלאיות, ומסייע ללקוחותיו בליווי, ייעוץ והערכות שווי על מנת להתמודד עם המציאות המורכבת במגזר החקלאי.
אם הייתם שואלים את מרום גולי במה יעסוק לאחר השחרור מהצבא, לבטח התשובה הייתה חקלאי בדומה להוריו, חיים ורינה, חקלאים ובעלי נחלה במושב ב"דרום השרון". לפיכך, באופן טבעי לגמרי, התמקד משרדו בתחום המגזר החקלאי והמושבים.
מרום גולי, כלכלן (.B.A) ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים (.M.B.A), בעלים ומייסד של משרד "מרום גולי שמאות מקרקעין", גר במושב ירחיב ב"דרום השרון", נשוי לעדי ואב לתמר אלה והדס.
במה מתמחה המשרד?
"משרדי מתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין, ומתאפיין בהכרה טובה וגבוהה של המגזר החקלאי תוך עיסוק בקשת רחבה ומגוונת של נכסים והתמצאות בדרכי פעולה והחלטות רשות מקרקעי ישראל, על מנת לתת ללקוח את הייעוץ הנכון והמקצועי ביותר.
למשרד נסיון עשיר בייעוץ וליווי לקוחות בעסקאות מקרקעין של מכירה ורכישה, הליכי השגה בנושאי היטל השבחה ורשות מקרקעי ישראל, חוות דעת מומחה לבית משפט ומיסוי מקרקעין".
מה מיוחד במגזר החקלאי?
"מושבים, קיבוצים, אגודות חקלאיות, בעלי נחלות חקלאיות, בעלי משקי עזר וחקלאים המחזיקים בשטחים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – נדרשים לשלם לרמ"י תשלומים בעת ביצוע פעולות בנכסיהם, כגון: תוספות בניה, שינוי יעוד, פיצול מגרש, העברת זכויות, דמי שימוש וכיו"ב.
מגוון החלטות רמ"י, נהלי העבודה וסוגי הנכסים במגזר החקלאי מחייבים הכרה מעמיקה בתחום. משרדנו מתמחה בנושאים אלו ומסייע לבעלי הזכויות בהכוונה, ייעוץ והערכות שווי על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר, העשויה לחסוך להם זמן וכסף רב".
זה לא סוד שבהרבה נחלות מתקיימים שימושים חורגים. איך מתמודדים?
"לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עומדת זכות מכוח היותה מנהלת הקרקעות שבבעלות המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל, לחייב חוכר או בר-רשות בדמי שימוש בגין שימוש בלתי מורשה במקרקעין.
"בעל זכויות העושה שימוש בקרקע ללא הסדר חוזי עם רמ"י חשוף בפני דרישת תשלום דמי שימוש עבור השימוש הלא מורשה. בנוסף לכך, כל פעולה הקשורה ברמ"י החל מרישום זכויות, בקשה לתוספת בנייה ועד להצטרפות להחלטות החדשות לרבות פיצול מגרש מנחלה – מחייבת כתנאי סף הסדרת כל השימושים הקיימים במקרקעין.
משכך, כל בעל נחלה ומשק עזר חייב להיות מודע לסיכון הטמון בביצוע שימוש חורג.
תשלום דמי השימוש לרמ"י אינו מסדיר את השימושים החורגים, ולכן בעל הזכויות חייב להסדיר שימושים אלו. הסדרת השימושים תבוצע על ידי הוצאת היתר בניה בכפוף להחלטות רמ"י ותכנית בניין עיר בתוקף או על ידי החזרת המבנה לשימוש שבהיתר (ככל שקיים) או בהריסת המבנה ופינויו.
בעל זכויות שקיבל שומה מטעם רמ"י בגין דמי שימוש רשאי להגיש שומת השגה מטעמו בתוך 60 ימים מן היום ששומת הרשות הומצאה לידו.
השימושים החורגים הם תופעה מוכרת בכל מושב ומושב, שימושים שהלכו וגברו בשנים האחרונות, הן מתוך ניסיון במציאת מקור פרנסה, והן במתן פתרון דיור למי מבני המשפחה. רמ"י מבצעת אכיפה ומגישה תביעות כנגד בעלי נחלות ומשקי עזר. דמי השימוש הם נטל כספי כבד מאוד, והמסקנה המתבקשת היא כי יש לטפל בשימושים אלו מוקדם ככל הניתן ולהסדיר אותם".
כיום ניתן לפצל מגרש מנחלה. איך עושים זאת?
"רשות מקרקעי ישראל בהחלטת מועצה מספר 1591 מאפשרת לבעלי נחלות חקלאיות לפצל מגרש מחלקת המגורים של הנחלה ולחתום לגביו על חוזה חכירה.
פיצול מגרש מנחלה ויצירת זכויות עצמאיות ונפרדות למגרש מגורים מתוך הנחלה מאפשר לבעלי הנחלה להוריש אותה למספר יורשים ולא רק לבן אחד, ובכך מסייע בקבלת החלטות ההורשה, וכן מאפשר יצירת מקור הכנסה לבעלי הנחלה על ידי פיצול מגרש מנחלה ומכירתו לצד ג'.
לאור היתרונות הגלומות בפיצול מגרש מנחלה, קיימת התעניינות רבה מצד בעלי הנחלות בבחינת האפשרות לפיצול מגרש, העלויות הכרוכות בכך ויישום ההליך בפועל.
תחילה, נדרש בעל הנחלה לעמוד בתנאים להצטרפות להסדר שנקבעו לפי החלטה 1591 ביניהם הסדרה ותשלום בגין כל השימושים החורגים בתוך הנחלה, לרבות תשלום בגין תקופת עבר.
לאחר עמידה בתנאים להצטרפות להסדר יש לשלם "דמי כניסה" בשיעור של 3.75% + מע"מ מערך חלקת המגורים בשטח כולל של עד 2.5 דונם עם היקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר.
מאחר שפיצול המגרש ייעשה בכפוף לתוכנית תקפה המאפשרת את הפיצול, נדרש בעל הנחלה להכין תוכנית ולאשרה במוסדות התכנון לפיה ניתן יהיה לפצל את המגרש מהנחלה. בתוכנית ייקבעו שטח המגרש המפוצל וזכויות הבנייה של בית המגורים שלא יפחתו מ-160 מ"ר. חשוב לתכנן בצורה אופטימלית את פיצול המגרש על ידי מתן דרכי גישה נוחות, וכן הקניית פרטיות הן למגרש המפוצל והן ליתרת הנחלה.
לאחר אישור התוכנית נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היוון לרמ"י (על פי שומה עדכנית) עבור המגרש המפוצל. התשלום יבוצע על ידי השלמת תשלום בשיעור של 29.25% + מע"מ עבור זכויות של 160 מ"ר, ותשלום בשיעור 33% + מע"מ עבור יתרת הזכויות שמעל 160 מ"ר.
לאחר שישולמו דמי ההיוון ייחתם הסכם חכירה מהוון לגבי המגרש המפוצל".
מה אתה הכי אוהב בתחום העיסוק שלך?
"האפשרות להעניק ללקוח את המידע והכלים לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורו. המגזר החקלאי רווי החלטות ונהלים ולשמאי המקרקעין תפקיד מרכזי וחשוב בליווי הלקוח.
פעמים רבות התייעצות של הלקוח טרם ביצוע פעולה מאפשרת קבלת החלטות כלכליות ועסקיות נכונות העשויות לחסוך זמן וכסף ללקוח, ועל כך אני שמח".
בנימה אישית:
"המשרד החל לפעול משנת 2008 והפעילות מושתתת על עיקרון של יושרה ללא פשרות ונאמנות מוחלטת לאמת המקצוע, בד בבד, עם הענקת יחס אישי לכ"א מלקוחות המשרד.
אנחנו מבינים את הצרכים הספציפיים של הלקוח ומעניקים שירות שמשלב מגוון ועומק של ידע המיוחד למשרדנו. אנחנו ממוקדים ביצירת קשרים ארוכי-טווח עם לקוחותינו, מתוך הבנה שלקוחות מרוצים הם הבסיס העיקרי עליו אנחנו בונים ומרחיבים את פעילותנו. הצלחה של הלקוח היא הצלחה שלנו!"
מרום גולי שמאות מקרקעין בע"מ
כתובת המשרד: רחוב תבואות הארץ 3, תל אביב, 6954627
טלפון: 03-9677432 פקס: 03-9677433
מרום גולי.צילום תומר שלום
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
