נדל"ן בימי קורונה: איך המשבר משפיע על שוק הדירות בהרצליה?

אנחנו חיים בתקופה משונה, תקופה שבה גם גדולי המומחים לא יודעים כיצד ייראה עתידנו. זהו פרק בהיסטוריה העולמית שטרם ידענו כמותו – ויש לו השלכות דרמטיות כמעט על כל היבט בחיינו. מבחינת עולם הנדל"ן, ברור לכולם כי ההקפאה של המשק, כמו גם אי-הוודאות, העלייה באבטלה והפחד – ישפיעו כל אחד בתורם על ההיצע והביקוש בתחום הדיור. אבל כיצד בדיוק זה יתבטא בפועל?

בכדי לנסות ולהשיב על השאלה המורכבת הזאת שוחחנו עם לירון פטילון, יועץ נדל"ן בהרצליה ובעל ניסיון של 12 שנים בתחום, אשר מנהל את משרד התיווך של רשת 'סנצ'ורי 21' בהרצליה.

אתה חושב שבעתיד נראה ירידה במחירי הדירות?

"אני אחלק את התשובה שלי לשניים. בטווח הקצר, בזמן המשבר, הביקוש לרכישת נכסים נמוך וזה מתבטא בירידה דרסטית בכמות העסקאות בהרצליה. אם המגמה הזו תימשך, אין ספק שנראה תיקון ואף ירידה במחירי הנכסים בעיר. אני מעריך שגם קבלנים וגם אנשים פרטיים עם דירות יד שנייה שחייבים למכור ייאלצו להוריד מחירים כתוצאה מהירידה בביקוש. מי שלא חייב למכור את הדירה עכשיו, לא יעשה זאת – ויחכה שהמשבר יחלוף. אותו הדבר נכון גם לגבי הקונים שלא ירצו לרכוש דירה או נכס בתקופה של אי-ודאות, ולכן גם ההיצע וגם הביקוש יהיו נמוכים יותר.

לירון פטילון: להימנע ממכירת הנכס ולהמתין שחוסר הוודאות יתבהר (צילום: סטודיו מנשה)

"בטווח הארוך הסיפור הוא שונה. תהיה חזרה מדורגת לשגרה, וכך גם לביקושים שיישארו קשיחים בטווח הבינוני-ארוך. בצד ההיצע, ייתכן שנראה קיפאון מסוים בבניית דירות חדשות כתוצאה ממיתון כלל-ארצי ובינלאומי. במצב שכזה אנו נהיה עדים דווקא לעודף בביקושים, ודבר כזה יגרום לעליית מחירי הדירות והנכסים בעיר הרצליה ובשאר חלקי הארץ".

משבר הקורונה גרם להרבה אנשים להישאר ללא הכנסה, ועם חובות שהולכים וגדלים. האם לאנשים במצב כזה כדאי למכור את הדירה עכשיו או לחכות?

"במצב הנוכחי, הביקוש לקניית דירות נמוך ולכן אם אתם נדרשים למכור את הבית, זה עלול להיות כרוך בירידה במחיר. לדוגמה, מחיר דירה למשפחה בהרצליה שעמד לפני המשבר על כ-2.5 מיליון שקלים, עלול לרשום ירידה של בין 200 ל-300 אלף שקלים בתקופה הזאת.

"לכן אני ממליץ דווקא להימנע ממכירת הנכס בתקופת הקורונה ולהמתין שמרכיב חוסר הוודאות יתבהר במעט. במקום זאת הייתי מציע לבדוק אלטרנטיבה של דחייה בתשלום המשכנתא בכמה חודשים. כדאי לנסות ולהחזיק את הראש מעל המים בחודשים הקרובים, עד שנבין יותר טוב לאן הרוחות נושבות.

"כרגע, כאמור, מספר הרוכשים בשוק נמוך מאוד וייתכן שמי שכן ירצו לרכוש את הדירה אלו משקיעים ממולחים שירצו לנצל את המשבר ואת החולשה של אנשים כדי לגזור קופון. חשוב להבין שכיום הבנקים כן נכונים יותר לסייע לאנשים עם קשיים כלכליים, וחשוב לבדוק את כל אפשרויות הסיוע שהם מציעים לפני שמחליטים למכור את הנכס".

אם יש לי כסף בצד כרגע, האם כדאי לנצל את ירידת המחירים הנוכחית כדי לרכוש דירה?

"למרות הפיתוי הגדול שברכישת דירה במצב הנוכחי, הייתי ממליץ דווקא להמתין כמה חודשים. היקף הנזק האמיתי לכלכלה טרם התברר במלואו, כרגע אנחנו בתקופה של אי ודאות ואף אחד לא באמת יודע מה יהיו ההתפתחויות הבאות. בתקופה כזאת, לא מומלץ לקבל החלטות הרות-גורל. כדאי להתאפק לפחות חודשיים או שלושה כדי לראות איך מתקדם הטיפול המקומי והעולמי במגפה, ולקבל החלטה מושכלת ומבוססת יותר".

מה לגבי שוק השכירוּת? איך המצב החדש משפיע עליו?

"בשוק השכירות ההשפעה היא בעיקר בטווח הקצר-בינוני. הרבה אנשים, שכירים או עצמאים שהושפעו ישירות מהמגבלות במשק והיום גרים בשכירות, מתקשים לעמוד בתשלומים. המצב הזה מציב בפני בעלי הנכסים כמה אפשרויות מרכזיות – הקלה בעומס התשלומים של הדיירים, דחיית תשלומים או הורדת גובה דמי השכירות.

"בחודשים הקרובים ייתכן שנראה היצע גדול יותר של דירות להשכרה, במקביל לירידה בביקוש. זה יכול לגרום להאטה משמעותית בעליית מחירי הדירות להשכרה, קיפאון או אפילו ירידת מחירים באזורים מסוימים בהרצליה. לדעתי, המגמה הזאת תימשך גם מספר חודשים לאחר סוף המשבר, מכיוון שגם לאחר שאיום הקורונה יחלוף – המיתון עדיין יישאר, אנשים יתקשו לשלם את שכר הדירה הגבוה ויחפשו פתרונות דיור זולים יותר. בימים שאחרי הקורונה, רבים יצמצמו את ההוצאות הלא חיוניות – לא רק על מגורים אלא גם על טיסות לחו"ל, קניות שאינן חיוניות ועוד".

אפשר עוד לבצע עסקאות נדל"ן בימי הקורונה? איך זה מסתדר עם המגבלות שחלות על כולנו?

"כפי שציינתי, אני ממליץ להימנע מביצוע עסקאות משמעותיות בתקופה הזאת, אבל אם אין ברירה – בהחלט ניתן לעשות זאת, גם עם פחות מגע ותוך שימור הריחוק החברתי. אני, לדוגמה, עובד עם מערכת של סיורים וירטואליים בנכסים למכירה, שמאפשרת לאדם להימנע מהגעה פיזית לנכס אך בכל זאת להתרשם ממנו ולקבל את כל הנתונים שהוא צריך – כאילו הוא באמת מסייר בנכס".

מהו טיפ הזהב שלך בתקופה זו?

"אני חושב שבתקופה הזאת השוק כולו יושב על הגדר, ורבים פשוט ממתינים לראות מה יהיה. אני לא נביא, אף אחד לא באמת יודע מה יקרה בחודשים שלפנינו, ולכן ההמלצה הכי טובה שלי היא להתאזר בסבלנות, להמתין ולראות לאן הדברים מתפתחים. בזמן הזה כדאי להימנע מלהיכנס להתחייבויות משמעותיות, לצמצם את ההוצאות ולהבטיח שכאשר המשבר יהיה מאחורינו – יהיו לנו את האמצעים לשקם את החיים, לחזור לגבש תוכניות ולעצב את העתיד שלנו, כמו שתמיד חלמנו".