בנדל"ן הישראלי, בו נפתלי בר נתן רכש השכלה וותק, המסקנה הבלתי מעורערת היא כי אין כל משמעות במדינת ישראל לתשואה על השקעה בנכס. "תשואה תמיד מחושבת ביחס ישיר לגובה ההשקעה בתוספת ההוצאות הנלוות ובהתאם להחזר החודשי לתשלומי המימון. עם עליית המחירים ב- 15 שנים האחרונות בהם מחירי הדירות הכפילו את עצמם פי 2.5 חישוב התשואה הגיע לשפל של 2% לערך".
"חברות פיננסיות ניצלו את ההזדמנות בשוק הדירות"
בגלל מצב הדירות הישנות הרבות שיש בארץ, לפעמים ההוצאות על תשלומי התחזוקה של הדירה עצמה עלול לשחוק את הרווחיות כמעט לחלוטין. עליית הערך לעומת זאת, הינו רווח שלא מורגש חודש בחודשו אבל מתרחש בשקט מתחת לפני השטח ומהווה את הרווח האמיתי בהשקעה בנדל"ן.
אם כך, למה הרווחיות גבוהה בהשקעה בדירה יד ראשונה לעומת דירה יד שנייה?
"יש כמה סיבות", מונה בר נתן. "הראשונה, עליית ערך דירה מיד שנייה נמוכה יותר בגלל מגבלות הקנייה וחסמי השוק שיוצרים הבנקים. בנק ישראל מגביל את קניית הדירה להשקעה לבעלי הון עצמי של 50% לפחות כך שהמינוף על ההשקעה נמוך מאוד ומקטין את הרווחיות על הכסף. חסרון נוסף הוא שבעלי הדירה צריכים להתעסק עם שוכרים. יש הרבה התעסקות תפעולית, הוצאות נלוות וסיכון בלקיחת משכנתא".
נפתלי בן נתן, מומחה נדל"ן
כלומר, אתה מאמין שיש יתרון גדול יותר בלרכוש דירה חדשה?
"יש אפשרות לקנות דירה חדשה שבה גובה המינוף לא כפוף לבנק ישראל, כשמול הבנק אפשר לקבל מינוף של 1:2 (על כל שקל שאני משקיע יש לי 2 שקלים ערך נכס). יזם לעומת זאת יכול לאפשר לרכוש דירה עם הון עצמי של 20% בלבד, מה שנותן מינוף של 1:5 (על כל שקל שאני משקיע יש לי שווי של 5 שקלים נכס) וסיכוי גבוה יותר לרווח ישיר בזכות ההשבחה. עליית ערך הנכס תחושב ביחס ישיר לכמות כסף המזומן שהשקעתי. כך שאם ערך הנכס עלה ב20% עשיתי בעצם 100% רווח על 20% הון עצמי שהשקעתי. כמובן שיש את היתרון של שקט תזרימי ותפעולי שכן אין לי תשלומי משכנתא ואין לי שוכר לדאוג לו. חישוב הרווחיות תמיד צריך להיות בראייה של – כמה כסף הוצאתי מהכיס וכמה הכנסתי לתוכו בחזרה".
בר נתן סבור כי בבנייה חדשה הסיכון גבוהה יותר כי לא רואים דירה ממש אלא קונים על הנייר אבל היתרון בשוק הישראלי הוא "חוק המכר" שבו כל יזם שבונה פרויקט חדש חייב שיהיה לו ערבות בנקאית לרוכשים. ככה שאם בן אדם קונה דירה יד ראשונה הבנק דואג לערבות וזאת השקעה סולידית ללא סיכון עם רווח גבוהה יותר.
תוכל להרחיב איך משפיע חוק המשכנתאות החדש על השוכרים?
"לפי התקנות החדשות של בנק ישראל מה6.10.2021, לא מאפשרים לקחת משכנתא על נכס חדש על חשבון דירה קיימת. המסלול הזה ירד לחלוטין. כך גם על משפרי דיור הקשו את האפשרות להשתדרג לדירה חדשה או גדולה יותר. במקרה שמישהו רוצה לקנות דירה גדולה יותר, הבנק דורש שהלוואת הגישור לטובת הרכישה לא תעלה על מעל 50% מגובה המשכנתא הקיימת ביחס לערך נכס קיים, מה שדי סגר את האופציה לקחת בכלל כסף מהבנק לטובת שדרוג דירה למגורים", טוען בר נתן.
"אנשים זקוקים למימון ומהר מאוד חברות פיננסיות ניצלו את ההזדמנות בשוק והמציאו פתרונות להשלמות הון עצמי. בחודשים האחרונים עלו הצעות של 80% מימון לנכס, משהו שבנק ישראל בדרך כלל לא מאפשר ומשאיר את הבנקים מאוחר בזימנות הכסף לרוכשים חדשים ולמשפרי דיור".
נפתלי בן נתן, מומחה נדל"ן
"מי שיכול להרשות לעצמו דירה בהרצליה כדאי שיזדרז"
על פי נתוני מערכת yzer , במחצית השנייה של 2020 עמדה כמות הדירות מיד שנייה המוצעות למכירה בהרצליה על כ- 2,100 דירות בכל חודש. ההיצע הגבוה ביותר בעיר שייך לדירות 5 חדרים, כשהמחירים נעים בין 1.6 עד 3.7 מיליון. תלוי בכמות החדרים בדירה. סה"כ על פי נתוני המערכת ורשות המיסים, בוצעו כ-1,100 עסקאות. בחודשי הקיץ של אותה שנה, נרשמה עלייה בביקושים אחר דירות יד שנייה שהגיעה עד 123,900 חיפושים לחודש ברשת.
לפי נתונים אלו, האם שווה לבוא ולהשקיע בדירות יד שנייה בהרצליה? זה נחשב ביקוש גבוהה?
"הביקוש גבוה מאוד והמחירים עולים כרגע בכל הארץ ואנשים שיכלו להרשות לעצמם לקנות דירות בהרצליה מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה שהחלום לרכוש רק הולך ומתרחק מהם", טוען בר נתן. "מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בהרצליה כדאי שיעשה את זה מהר כי המחירים להערכתי רק ימשיכו לעלות".
על אף השיטה שמציע בר נתן של קנייה ומכירה על הנייר, ישנה אסטרטגיה נוספת של קנייה לטובת החזקה של הנכס לאורך זמן. "במצב כזה מה שחשוב זה לדעת שהביקוש לשכירות באותו אזור גבוה ולא תמצאו את עצמכם ללא שוכר. משקיעים יכולים להיות רגועים מהבחינה הזאת בהרצליה, ככל שהמחירים עולים הדרישה לשכירות עולה, אותם אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות יצטרכו להסתפק בלחיות בשכירות".
האם המשקיעים הם אלו שגורמים לעליית המחירים?
"אי אפשר להתייחס אליהם כאשמים. כל ניסיון להפנות אצבע מאשימה כלפי משקיעי נדל"ן הוא מעשה פופוליסטי שבא לכסות על אוזלת היד של הממשלה לשחרר עתודות קרקע לבנייה. אם לא היו משקיעים לא היו מספיק דירות להשכרה בשוק וניסיון להאשים את המשקיעים בעליית המחירים זה חוסר הבנה של כוחות השוק וצרכי השוק".
בר נתן מסכם בנימה אופטימית: "בנדל"ן יש עליות ומורדות אבל המגמה היא תמיד בכיוון עלייה, הוכח שכסף שלא נעול בנכסים נוטה להתאדות, לעומת זאת משפחות שהשקיעו בנדל"ן הצליחו להעביר את הונם לדורות הבאים. מי שלא יכול לקנות דירה בהרצליה, שישכור בעיר היכן שהוא רוצה לגור, לצד המשפחה, החברים ומקום העבודה ויקנה בפריפריה איפה שהוא יכול להרשות לעצמו כלכלית דירה להשקעה. רכישת דירה להשקעה בפריפריה תאפשר לאותו שוכר להישאר מחובר לעליית הערך הבלתי נמנעת בשוק הנדל"ן ולפחות יהיה לו נכס בארץ".
רוצים להישאר מעודכנים?
תוכן שיווקי
