ניצחון למלון והפסד לדיירים: חמש שנים מאז שנתבעו – חויבו דיירי מלון הדירות במלון השרון בהרצליה לשלם דמי ועד בית מלאים, ולהחזיר את הסכומים שקיזזו על דעת עצמם בטענה כי דמי הניהול שנגבים מהם מממנים גם את אורחי המלון הארעיים.
מלון השרון פועל בתוך בית משותף מורכב (הידוע בשם מלון השרון ומגדל השרון) המורכב ממלון (מלון השרון) ומלון דירות שבעליהן הם מלון השרון (באמצעות חברת האם שלה) ועשרות בעלי דירות פרטיות. מלון השרון משמש גם כחברת הניהול של הבית המשותף כולו ופועל בהתאם לתקנון מוסכם שנרשם במרשם המקרקעין בשנות ה-80 של המאה הקודמת. כמו במלונות דירות רבים אחרים, בשנים האחרונות התגלע סכסוך מר בין חלק מבעלי הדירות הפרטיות לבין חברת מלוני השרון המפעילה את מלון השרון. הסכסוך נגע הן לגובה דמי הניהול ("ועד בית") שעל בעלי הדירות לשלם, והן על נחיצות השירותים הניתנים בבית המשותף.
עו"ד תומר בר-נתן, צילום יורם רשף
לטענת חלק מבעלי הדירות הפרטיות, הבית המשותף לא זקוק לשירותים מלונאיים כמו שירותי קשר, קבלה, בל-בוי ועוד וכל החיובים בגין השירותים הללו (ורבים אחרים) הם העמסת הוצאות של המלון על הבית המשותף כדי להגדיל את רווחיו. בעלי הדירות הפרטיות אף טענו לניגוד אינטרסים חמור בין המלון בכובעו כמלון לבין המלון בכובעו כחברת הניהול אשר אמורה לשרת את אינטרס הבית המשותף בכללותו. בעקבות הסכסוך, עשו חלק מבעלי הדירות הפרטיות דין לעצמם והודיעו באופן חד צדדי כי הם מפסיקים לשלם את מלוא תשלום דמי הניהול, כאשר בתקופה הרלוונטית לתביעה התשלום עמד על 450 שקלים למ"ר לשנה. הם אף דרשו שיושבו להם דמי ניהול שלטענתם נגבו ביתר ב-7 השנים האחרונות בהיקף של מאות אלפי שקלים.
בשנת 2018 הגישה נציגות הבית המשותף (שנציגי המלון מהווים רוב שלה) באמצעות עו"ד תומר בר-נתן ממשרד ארנון, תדמור-לוי, תביעה נגד אותם בעלי דירות פרטיות ואילו אלה מנגד הגישו תביעה נגד הנציגות ונגד המלון עצמו. ההליך נמשך זמן רב ובינתיים הוגשו תביעות הדדיות נוספות בין הצדדים באותו העניין ועם הזמן הצטרפו עוד בעלי דירות פרטיות לסכסוך.
רוצים להישאר מעודכנים?
לאחרונה ניתן פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים, ארז שטיינברג, שבו התקבלה תביעת נציגות הבית המשותף ומלון השרון משנת 2018 במלואה, ומנגד נדחו כל תביעותיהם של בעלי הדירות הפרטיות נגד הנציגות והמלון. מדובר בהחלטה שמשמעותה מיליונים רבים למלון, הן ביחס לחובות של הדיירים שלא שילמו במשך מספר שנים 'ועד בית', ובעיקר ביחס להכנסות עתידיות.
בפסק דין מפורט ומנומק שעושה סדר בחובותיהם וזכויותיהם של בעלי הזכויות בבתים משותפים מורכבים כמו זה שבו פועל מלון השרון, קבע המפקח בין השאר כי אין בכוחם של בעלי הדירות הפרטיות לשנות מאופיו הייחודי של הבית המשותף, על כלל השירותים הניתנים בו בהתאם להוראות התקנון, לרבות השירותים המלונאיים, שלא באמצעות שינוי התקנון בדרך של אסיפה כללית של בעלי הדירות.
עוד נקבע כי בעלי דירות פרטיות לא יכולים לעשות דין לעצמם ולקבוע את שיעור דמי הניהול שישולם. כך נקבע, כי אם למי מבעלי זכויות בבית משותף יש השגות על גובה תשלום דמי הניהול עליו תחילה לשלמם, ולאחר מכן לפנות בעתירה מתאימה למפקח על המקרקעין בטענה כי יש להפחית את דמי הניהול וגם זאת אך ורק מטעמים הקבועים בדין. כמו כן, פסק שטיינברג כי הנתבעים ישלמו לנציגות המלון הוצאות משפט בסך 20 אלף שקלים.
